Sie haben ein gewisses Maß an Eigenkapital angespart und die Bauzinsen sind historisch niedrig – dies sind gute Voraussetzungen, sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Vielleicht haben Sie bereits eine interessante Immobilie gefunden, doch sie ist vermietet. Sie möchten diese jedoch selbst nutzen und dem Mieter kündigen. Eine vermietete Wohnung zu kaufen bedeutet, dass Sie die Mieter und ihre bestehenden Verträge übernehmen.
Doch wie verhält es sich mit den bestehenden Mietverträgen und den Rechten der Mieter?
Erwerb und Vermietung: Zwei Wege zur Nutzung
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gibt es zwei Hauptstrategien:
1. Kapitalanlage:
Die Wohnung wird zunächst als Investition genutzt, und die Mieteinnahmen tragen zur Finanzierung bei. Hier sind jedoch auch Verpflichtungen wie Verkehrssicherungspflicht, Räum- und Streupflicht sowie eventuell notwendige energetische Sanierungen zu berücksichtigen.
2. Selbstnutzung nach Kündigung:
Sie planen, in die Wohnung einzuziehen, müssen aber zunächst den Mietern kündigen. Dabei übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters, einschließlich der bestehenden Mietverträge.
Als Kapitalanlage nutzen
Vielleicht möchten Sie die Immobilie vorerst als Kapitalanlage behalten. Die Mieteinnahmen können dabei helfen, die Finanzierung zu decken. Dies ist besonders sinnvoll, da Immobilien in den letzten Jahren stark an Wert zugenommen haben. Jedoch müssen Sie auch die laufenden Kosten und Verpflichtungen bedenken, die mit dem Besitz einer Immobilie einhergehen.
Aber ganz gleich, wie Sie sich entscheiden, ob Sie Ihre gekaufte Immobilie erst eine Weile als Kapitalanlage nutzen und erst später selbst einziehen, oder ob Sie diese direkt nach Erwerb selbst bewohnen möchten – es bleibt die Frage: „Kann man beim Hauskauf den Mietern kündigen?“
Eigenbedarf: Wann ist eine Kündigung möglich?
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§566 BGB) bleibt der bestehende Mietvertrag bei einem Immobilienkauf grundsätzlich bestehen – „Kauf bricht nicht Miete“. Dennoch gibt es Ausnahmen, die eine Kündigung erlauben können, wie z.B. bei Eigenbedarf oder schwerwiegenden Vertragsverletzungen seitens des Mieters.
Ausnahmen, die eine Kündigung erlauben
Trotz des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ gibt es Ausnahmen, die eine Kündigung ermöglichen, beispielsweise bei Eigenbedarf oder schwerwiegenden Vertragsverletzungen seitens des Mieters.
Ordentliche Kündigung Ihrer Mieter, zum Beispiel weil…
Sie Eigenbedarf anmelden.
Mieter vertragliche Pflichten erheblich verletzen.
Sie durch das Mietverhältnis das Grundstück nicht angemessen wirtschaftlich verwerten können.
Fristlose Kündigung Ihrer Mieter, zum Beispiel weil…
Ständig gegen die Hausordnung verstoßen wird.
Ohne Ihre Kenntnis und Erlaubnis untervermietet wird.
Die Mietzahlung im Verzug ist.
Trotz Verbot ein Haustier gehalten wird.
Kündigungsfristen und -bedingungen bei Eigenbedarf
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf gelten gestaffelte Fristen, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses:
– Unter 5 Jahren: 3 Monate
– 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
– Über 8 Jahre: 9 Monate
Vermietete Wohnung kaufen und sofort Eigenbedarf anmelden?
Oft herrscht beim Käufer Unwissenheit darüber, ab welchem Zeitpunkt Eigenbedarf angemeldet werden darf. Die Rechtslage ist hierbei eindeutig: Eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden ist ab dem Zeitpunkt erlaubt, ab dem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Zu beachten ist jedoch, dass der Gesetzgeber die Rechte der Mieter und ihren angemieteten Wohnraum schützt – eine Kündigung Ihrerseits ist daher oft schwierig und muss stichhaltig begründet sein.
Vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen und für Verwandte Eigenbedarf anmelden?
Wenn Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen und Eigenbedarf anmelden, muss dieser Eigenbedarf nicht unbedingt für Sie persönlich sein. Eine Eigenbedarfskündigung ist auch für Partner, Kinder, Eltern, Geschwister und weitere nahe Verwandte sowie Haushaltshilfen und Pflegepersonal zulässig.
Einschränkungen bei Kündigungen wegen Eigenbedarf
Auch wenn Sie Ihren Eigenbedarf gut begründen können und alle Kündigungsfristen einhalten, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in manchen Fällen schwierig sein und im schlimmsten Fall vor Gericht landen. Es gelten verschiedene Einschränkungen, die sich aus Gerichtsurteilen der letzten Jahre ergeben haben.
Solche Fälle können beispielsweise sein:
• Eine Kündigung kann als unzumutbar angesehen werden, wenn Ihr Mieteralt und gebrechlich ist
• Sie benötigen die Wohnung nur vorübergehend selbst, beispielsweise bei einem Trennungsjahr.
• Zwischen Ihnen und dem Mieter besteht Streit – hier könnte der Streit als Auslöser für die Kündigung angesehen werden.
• Wenn Sie mehrere Immobilienbesitzen müssen Sie gut begründen und nachweisen, warum Sie ausgerechnet diesem Mieter kündigen.
Vorbeugung und professionelle Beratung
Um Konflikte zu vermeiden und rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie:
– Das Gespräch mit den Mietern suchen und ein gutes Verhältnis aufbauen.
– Frühzeitig einen Rechtsanwalt einschalten und sich beraten lassen.